中报观察 | 五矿地产的灵活调整

观点网 上半年房地产行业表现回暖不及预期，不少房企似乎仍未找回节奏，而灵活调整销售节奏的五矿却实现了增长。

(资料图)

五矿地产8月24日披露中期业绩报告显示，期内，公司连同其附属公司、合营公司及联营公司合约销售额较去年同期增长7.1%至70.6亿元人民币，合约销售总楼面面积较去年同期增长35.2%至33万平方米。合约销售额主要源自一线及核心二线城市之房地产发展项目。

从区域划分来看，环渤海区域销售26.3亿元人民币，占比37.3%；长三角区域销售12.4亿元人民币，占比17.6%；两大区域共计贡献了逾50%的销售业绩。

据观点新媒体了解，五矿地产上半年不仅销售表现可圈可点，在结转收入、利润、毛利方面同样有明显增幅。

报告显示，期内五矿地产的综合收入为83.43亿港元，较去年同期62.83亿港元上升32.8%，收入主要源自珠三角地区之房地产发展项目。实现净利润5.93亿港元，大幅增长10.9倍。

同时，公司整体毛利率由去年同期的13.5%上升至21.6%，主要是期内结转毛利率较高的房地产发展项目占比较多，以及专业建筑业务扭亏为盈、物业投资业务毛利率上升所致。

调整应对 归母净利增24.4%

目前已公布中期业绩的房企数据显示，销售实现增长的并不多，利润增长的更是是凤毛麟角，而五矿地产却交出了不俗的成绩单。

中报数据显示，该公司收入主要来自房地产发展、专业建筑及物业投资三个业务。2023年上半年，该公司综合收入为83.43亿港元，较去年同期的62.83亿港元上升32.8%。溢利5.93亿港元，同比增长10.9倍；归属于公司股权持有人溢利为1.12亿港元，同比增长24.4%。

该公司房地产发展业务收入同比上升32.4%至81.85亿港元，占公司综合收入的98.1%。由于珠三角地区部份房地产发展项目于2023年上半年进行结转，使得期内房地产发展业务收入较去年同期上升。

专业建筑业务收入较去年同期上升73.1%至1.35亿港元，占公司综合收入的1.6%。专业建筑业务收入在复常后显着上升，主要是由于在建项目在积极赶工下使完工量增加所致。

据了解，五矿地产主要于香港市场经营以设计、制造及安装幕墙业务为主的专业建筑业务，标志性项目包括西九故宫博物馆、海洋公园水世界、莲塘口岸及戏曲中心等。近年公司持续优化营运架构，积极调整业务方向，期内未有承接新的项目，但与本地发展商持续保持着良好的合作关系，继续寻求良好的发展机遇。

此外，物业投资业务收入较去年同期上升9.5%至0.23亿港元，占公司综合收入的0.3%。据悉，物业投资业务收入主要来自香港的两幢商业大厦，而收入上升主要是公司成功把握本年初中港通关的利好消息，于上半年成功租出大部份空置单位，致使期内出租率较去年同期有显着上升，出租率达到89.0%（2022年同期为63.2%）；毛利率较去年同期上升2.1个百分点至70.2%。

可以看到，积极应对行业调整的五矿地产，三个业务的表现均录显著增长。

另据观点新媒体查阅中报，得益于期内房地产开发结转项目毛利率较高、专业建筑业务扭亏为盈以及物业投资业务毛利率上升，公司的整体毛利率由去年同期的13.5%提升至21.6%，同比增长8.1个百分点。

综合以上原因，由于期内房地产发展业务结转规模增加，以及公司的毛利水平有所提升，五矿地产的净利润较去年同期上升10.9倍至5.93亿港元，公司股权持有人应占溢利由去年同期的0.90亿港元上升24.4%至1.12亿港元，公司股权持有人应占核心溢利为3.98亿港元。

加速去存货 保融资畅通

收入增长与企业努力保交付息息相关，但与此同时，五矿地产也并未松懈对于房源销售的把控。

2023年上半年，房地产行业虽有一定修复，但回暖似乎不及预期，面对这样的市场环境，五矿地产则紧随市场变化抢抓销售窗口期，灵活调整销售节奏；同时创新营销举措加大存货去化力度，积极推进数字化营销工作。

数据显示，上半年，该公司实现签约销售额70.6亿元人民币，同比增长7.1%；实现签约销售面积33万平方米，同比增长35.2%。从城市划分来看，全年的销售额主要来自于一、二线城市；从区域划分来看，环渤海区域占比37.3%，长三角区域占比17.6%，两大区域共计贡献了逾50%的销售业绩。

另外，部分项目价格出现了不同程度的下滑。五矿地产基于谨慎性原则对存在减值迹象的存货计提减值拨备1.92亿港元（2022年6月30日：1.69亿港元）。

值得注意的是，在上半年销售录得增长的情况下，其销售及营销费用为1.65亿港元。期内个别子公司折旧费用减少，故在收入增加的背景下，期内销售及营销费用仍与去年同期水平相若（2022年同期为1.66亿港元）。

行政及其他开支更是较去年同期下降18.3%至2.32亿港元，主要由于该公司严格控制行政费用支出，以致期内营业外支出、员工成本、银行收费及专业费用均有所减少所致。

期内，由于结转收入较新增合同销售回款多，该公司合约负债下降39.5%至69.01亿港元，资产负债率（总负债对总资产）为72.5%（2022年12月31日：75.1%）。剔除合同负债及递延收入的资产负债率为68.8%（2022年12月31日：69.8%）。净负债率（债务净额对权益总额）上升17.6个百份点至112.1%（2022年12月31日：94.5%），主要由于期内借款增加及现金减少所致。

中期报告显示，五矿地产在大力拓展业务的同时，也积极开展财务筹划，确保境内外融资渠道畅通。

如境外融资方面，五矿地产于今年2月与若干银行签订一项9.7亿港元3年期俱乐部贷款协议，贷款款项用作现有借款再融资。此外，其积极调整借款架构，于5月与一家银行签订一项10亿人民币一年期循环贷款协议，贷款款项用作置换现有的港元借款。

境内融资方面，于6月向国内专业投资者非公开发行12亿人民币无担保债券。坚守审慎的财务管理原则，并透过加强现金流和流动资金以维持稳健的财务实力。

数据显示，五矿地产于2023年6月30日拥有现金及银行存款（不包括受限制现金及银行存款）70.34亿港元，其中95.0%、4.8%及0.2%分别以人民币、港元及美元列值。该公司于2023年6月30日尚未使用之银行融资额度为56.91亿港元。

很显然，房地产行业仍处调整周期，实现有质量增长是大家追求的目标，五矿地产2023年上半年通过销售策略、控本增效以及财务筹划等方面的灵活调整，实现销售、收入、利润等全方位业绩逆市增长，或许就是有质量增长的最好体现。